Comment bien effectuer sa contre-visite d’appartement afin d’anticiper les travaux de rénovation ?
Vous venez d’effectuer votre toute première visite dans un appartement qui vous a tapé à l’œil ? Vous vous dites déjà que vous avez trouvé l’appartement parfait ? Dans un cas comme dans l’autre, vous devez revenir sur terre pendant un certain temps et effectuer une deuxième visite pour évaluer l’appartement de manière beaucoup plus calme et objective.
C’est une étape cruciale dans le processus d’acquisition d’un appartement qu’il ne faut surtout pas négliger. Vous voulez en savoir plus sur la contre-visite d’appartement ? Alors, lisez attentivement cet article qui vous apporte des réponses à vos interrogations.
Des interrogations ?
On vous dit tout !
La contre-visite d’appartement, quel but ?
Les apparences sont trompeuses », dit-on. Du coup, la première visite d’un appartement peut vous convaincre au point d’être tenté de le prendre au prix fixé par son détenteur.
Toutefois, la contre-visite vous permet d’abord de revoir le même appartement sous un nouveau jour qui va vous amener à peut-être discuter le prix que vous auriez préalablement accepté.
Il s’agit donc d’une réévaluation du bien dans son ensemble. La contre-visite permet par ailleurs, et c’est très important, d’évaluer les coûts liés aux éventuelles rénovations à faire.
En effet, grâce à elle, vous allez scruter minutieusement l’appartement pour faire un état des lieux complet. Autrement dit, après une contre-visite bien effectuée (avez-vous téléchargé notre CHECK LIST VISITE D’APPARTEMENT ?), l’appartement convoité ne devrait plus avoir de secrets pour vous.
Les points à prendre en compte pour une contre-visite
Réussir la contre-visite vous donne beaucoup d’avantages. Pour y arriver, c’est donc tout un processus.
En dehors de l’appartement
Avant d’en arriver à l’inspection de l’appartement proprement dite, commencez déjà par scruter l’extérieur et les parties communes dans le cas d’une copropriété. Vous devriez notamment chercher à répondre aux préoccupations suivantes : « La toiture ainsi que la façade sont-elles en bon état, à quel moment ont-elles été rénovées, il y a-t-il des travaux à prévoir prochainement ? (Des travaux qui seront pris en charge par la copro, vous aurez donc une quote-part de responsabilité, ne l’oubliez pas !)
- Existe-il des fissures quelconques ou des traces d’infiltration ?
- Y-a-t-il des tuiles en mauvais état sur le toit de l’immeuble et sont-elles au complet ?
- Quel est le système de sécurité (porte / serrure sécurisée) mis en place dans l’immeuble ?
- La cage d’escalier (murs) et les escaliers sont-ils en bon état ?
- S’il en existe, les ascenseurs sont-ils fonctionnels ?
- Les caves (s’il y en a) sont-elles « saines » ?, soyez vigilants sur l’état des murs et plafonds, vous ne devez pas apercevoir par exemple d’importantes fissures ou de parties qui s’affaissent….PORTEZ VRAIMENT ATTENTION AUX CAVES, elles peuvent vous donner des indications très précieuses sur l’état « structurel » de l’immeuble !
Ce sont globalement les diverses questions auxquelles vous devez trouver une réponse concernant l’extérieur de l’appartement (les parties communes)
Au sein de l’appartement
Lorsque vous arrivez à l’appartement, il est important de déterminer combien de chambres sont disponibles et de vérifier la taille de chacune d’entre elles. Ce n’est pas tout ! L’état des murs, des plafonds et des sols doit faire aussi l’objet d’une analyse minutieuse. Tout cela va vous permettre de savoir s’il y a besoin de prévoir des travaux, dans quelle pièce et sur quel ouvrage.
En outre, la plomberie et l’électricité doivent également être étudiées. Pour vous aider, vous pouvez télécharger notre CHECKLIST pour la visite d’un appartement : vous aurez tous les éléments à portée de main sous forme de check-list ; il vous suffira de suivre le document pour ne rien oublier.
Lire les diagnostics immobiliers correctement
Lors de la contre-visite, demandez rigoureusement à jeter un coup d’œil sur les diagnostics immobiliers surtout le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Dans la mesure du possible, cherchez à avoir aussi les récentes factures relatives à la consommation d’énergie. Elles vous procureront des informations capitales sur plusieurs choses : les installations électriques et de gaz, la performance du bien globalement ainsi que l’aptitude d’isolation aussi bien des fenêtres que de l’enveloppe (murs / plafond /sol).
Aussi, est-il important de scruter les récentes taxes foncières et les différentes factures des derniers travaux effectués. Vous devez savoir que tous ces coûts auront un effet sur vos finances, d’où la pertinence que vous en preniez connaissance. « Il vaut mieux prévenir que guérir », dit-on, il vaut mieux pour vous de les chiffrer dès maintenant afin d’éviter les surprises désagréables dès que l’appartement sera en votre possession.
S’accompagner d’un expert et des bons outils !
Vu la complexité de la contre-visite immobilière, vous comprenez aisément donc qu’il faut se munir des bons outils. Il vous faudra notamment un laser mètre pour prendre les mesures des divers coins et recoins de l’appartement, une lampe torche pour pouvoir bien inspecter les parties sombres de l’appartement, un carnet de note et un stylo (et notre CHECK LIST VISITE D’UN APPARTEMENT 😊) pour prendre note de tout ce que vous aurez à observer.
Pour les plus perfectionnistes, ou ceux qui enchaînent régulièrement les visites, j’ajouterai : un testeur de prise électrique et un testeur d’humidité. L’idée est que vous soyez bien équipé pour ne pas faire une contre-visite approximative, mais une contre visite de “PRO” (et je peux vous assurer que vous ne verrez pas souvent des professionnels du bâtiment faire des visites avec autant de méthodologie et d’équipements, cela explique probablement les devis “approximatifs” que l’on reçoit après leurs visites 😊)
Pour ceux qui veulent aller plus loin et s’équiper avec les bons équipements à des prix abordables, voici des produits que nous vous recommandons :
- Laser mètre BOSCH, fiable et vraiment intéressant par ses possibilités : https://amzn.to/3QQ8sAV
- Ou sinon un laser mètre « entrée de gamme », vraiment pas cher : https://amzn.to/3HderfS
- Pour le testeur de prise, pour faire vraiment simple et efficace : https://amzn.to/3iKJkin
- Et enfin, pour le testeur d’humidité, modèle simplifié mais quand même utile (les testeurs PROFESSIONNELS sont beaucoup, beaucoup plus chers !) : https://amzn.to/3CSk5kX
Prendre des photos lors de la contre-visite
Comme dit plus haut, la contre-visite est cruciale dans la détermination des coûts liés à l’achat d’un appartement. Et à ce titre, elle se doit de bien se dérouler. Toutefois, il pourrait arriver que des détails vous échappent une fois sur les lieux malgré toutes les précautions prises. C’est pour cela qu’il est important pour vous de prendre des photos nettes de l’appartement afin de pouvoir le scruter à froid une fois chez vous. Pour que vos photos soient exploitables donc susceptibles d’être analysées, il faut que vous respectiez certaines directives.
En premier lieu, on vous recommande d’installer l’application Google Photos AVANT d’effectuer votre séance photo. Ainsi, elles seront transférées automatiquement sur les serveurs de Google, sinon vous devrez les transférer manuellement, ce qui vous prendra un sacré bout de temps.
a) Faites si possible la prise de photos en journée, sinon servez-vous du FLASH.
b) Placez-vous à l’extrémité de chaque pièce à photographier (prenez vos photos à partir de chaque angle).
c) Faites si possible des prises en format paysage (placer votre appareil horizontalement).
d) N’oubliez pas de prendre dans chaque pièce des photos qui indiquent l’état général de chaque ouvrage (plafond, murs, sols, etc.) Et aussi des photos en mode « ZOOM » sur un point particulier / d’attention.
e) Prenez 4 à 8 photos dans chaque pièce.
f) Photos importantes (à ne pas oublier) :
- Le tableau électrique (avec des détails sur les disjoncteurs)
- La plomberie (notamment le réseau d’évacuation) de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine
- Le(s) compteur(s) d’eau (dans l’appartement ou sinon en partie commune : palier par exemple)
- Le revêtement des sols de chaque pièce
- Le revêtement des murs de chaque pièce
- La porte d’entrée (système de fermeture)
- Les fenêtres (faites attention au contre-jour) + photo gros plan sur les vitres (pour contrôle si double ou simple vitrage)
g) Créez un Album avec toutes les photos de votre visite (vous pourrez en effacer si nécessaire) dans google photos, vous pourrez même obtenir un lien (à copier) que vous pourrez envoyer très facilement à tous ceux qui pourraient en avoir besoin. (Adieu les fichiers trop lourds et complexes à transférer par mail, là vous ferez juste un copier / coller de votre lien dans votre email !)
L’essentiel à garder pour réussir une contre-visite
- Anticiper la contre-visite en préparant les questions pertinentes ayant rapport à l’appartement, son entretien et son environnement (parties communes)
- Scruter minutieusement chaque pièce de l’appartement (prenez SURTOUT des photos pour pouvoir prolonger l’inspection une fois à la maison)
- Se faire accompagner par un expert pour un avis plus professionnel et anticiper les coûts, la faisabilité des travaux pour obtenir un coût RÉEL et GLOBAL de l’appartement.
- Établissez, ensuite et PAS AVANT ! , votre offre d’achat en fonction des éléments que vous avez pu identifier et du coût estimé des travaux.
Conclusion
En résumé, une contre-visite est la clé pour savoir si un appartement vous convient ou pas financièrement et socialement. Ce n’est donc pas une étape à négliger !
